« Bail commercial : non, l’indexation ne suffit pas à mettre votre loyer à l’abri. »

« Bail commercial : non, l’indexation ne suffit pas à mettre votre loyer à l’abri. »

Dans beaucoup de baux commerciaux, le loyer est indexé sur un indice : • ILC : indice des loyers commerciaux (commerces de détail, certaines activités de services), • ILAT : indice des loyers des activités tertiaires (bureaux, entrepôts, etc.), • ICC : indice du coût de la construction (plus ancien, aujourd’hui encadré et souvent remplacé).

Cette indexation contractuelle donne souvent le sentiment que, pendant 9 ans, le loyer ne pourra varier que selon cet indice.

C’est juridiquement inexact.

La révision triennale légale continue de s’appliquer : • en principe, le loyer reste plafonné par la variation de l’indice ; • mais, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité entraînant une hausse (ou une baisse) d’au moins 10% de la valeur locative, le loyer peut être fixé à cette valeur locative, donc déplafonné. Par modification notable des facteurs locaux de commercialité, on vise notamment : • des transformations durables du quartier (création ou disparition de zones commerçantes, piétonisation, nouveaux axes de circulation, transports) ; • l’apparition d’enseignes “locomotives” ou d’équipements générant un flux de clientèle nouveau ; • plus largement, toute évolution objective de l’environnement immédiat du local qui améliore sensiblement (ou au contraire détériore) son potentiel commercial.

Le plafonnement peut par conséquent être écarté, même en présence d’une clause d’indexation ILC / ILAT / ICC.

Autrement dit, la présence d’une clause d’indexation ne met pas, à elle seule, le loyer à l’abri d’une augmentation substantielle à l’issue d’une période triennale si les conditions légales du déplafonnement sont réunies.

Vous êtes bailleur ou preneur, avec un bail indexé sur l’ILC ou l’ILAT, et une échéance triennale ou un renouvellement qui approche ?

Je peux analyser votre bail et la situation des lieux pour évaluer le risque (ou l’opportunité) de déplafonnement avant que la question du loyer ne devienne un contentieux.

Vincent FRITSCH AVOCAT Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!